العقار والمنقول في القانون .. د. السيد عبد الماجد
العقار والمنقول
في القانون القطري
مقدمة
: ان القانون يحمي حقوق الاشخاص من اي اعتداء عليها ،
والحق له اركان ثلاثة وهى (صاحب الحق ، و محل الحق ، والحماية القانونية للحق). والحق
المالي قد يكون شيئا من الاشياء او عملا يقوم به المدين، وتنقسم الاشياء ( محل
الحق ) من حيث تعينها واستعمالها الى ( اشياء مثلية واخرى قيمية) ، ومن حيث ثباتها
تقسم الى (عقار ومنقول). وقد نظم القانون المدني القطري رقم 22 لسنة 2004 احكام
العقار والمنقول في المادة 59 من الفصل الثالث من الباب التمهيدي للقانون.
مصطلحات
البحث:
العقار: كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف او تغيير في هيئته.
المنقولات: كل الاشياء المالية التي يمكن نقلها من مكان لآخر دون
تلف ، وقد تكون المنقولات مادية او معنوية.
العقار بالتخصيص: هو منقول في الاصل ولكنه خصص لخدمة عقار او استغلاله.
تساؤلات
البحث :
-
ما هو تقسيم الاشياء بطبيعتها في القانون
المدني القطري؟
-
ما هو المقصود بالعقار والمنقول والعقار بالتخصيص؟
-
ما هى اهمية تقسيم الاشياء الى عقارات
ومنقولات؟
للإجابة عن هذه التساؤلات فقد تم تقسيم خطة البحث الى مبحثين على التقسيم
الاتي:
المبحث الاول
مفهوم العقار وانواعه
يقسم القانون المدني القطري في المادة 59 من القانون [1]،
العقارات الى عقارات بطبيعتها وعقارات بالتخصيص، فما هو المقصود بكل منهما؟
الفرع الاول
العقارات بطبيعتها
لتحديد مفهوم العقارات سوف احدد المفهوم في القانون وفي اراء الفقهاء ثم
انواع العقارات بطبيعتها، وذلك على النحو التالي:
اولا-
مفهوم العقارات بطبيعتها في الفقه والقانون.
1-
العقار في القانون:
عرفت الفقرة الاولى من المادة 59 من القانون المدني العقارات بطبيعتها انها
" كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه ، لا يمكن نقله
منه دون تلف او تغيير في هيئته.."
ويتضح من النص ان المشرع القطري قد ساير كلا من المشرع المصري ( في المادة
82 من القانون المدني المصري) والمشرع الفرنسي ( في المادتين: 524 ، 525 من
القانون المدني الفرنسي) في اعتبار ان معيار الثبات هو معيار التفرقة بين العقار
والمنقول ، فالثبات وعدم قابلية الشيء للنقل بلا تلف هو المعيار الفاصل بين العقار
والمنقول.
2-
العقار في الفقه :
عرف الفقه العقار بأنه "كل شيء له صفة الاستقرار في مكان معين ، فالأرض
عقار لأنه لا يمكن نقلها وما يلتصق بالأرض ولا يمكن فصله بدون تلف يعتبر عقارا
كذلك ، فالمباني بأنواعها من العقارات ، وكذلك المزروعات والأشجار التي تمتد
جذورها في الارض طالما ان لا يمكن نقلها دون تلف"[2].
فالعقارات هى الاشياء التي لا يمكن نقلها من مكانها الاصلي دون ان تتعرض
للتلف. فإذا كان الشيء مما يمكن نقله من مكان لآخر دون ان يتعرض للتلف فإنه لا يعد
عقارا بطبيعته ، فمثلا لا تعد عقارات بطبيعتها عربات النوم التي تقطر سيارات
الركوب حيث يمكن تحريكها دون تلف او كسر ودون ان تتغير معالمها.[3]
كما ان المباني الخشبية المصممة بحيث تحتمل الحل واعادة التركيب ، والخيام
المثبتة في الارض كخيام البدو والجوالة والمصطفين التي يمكن نقلها من مكانها دون
تلف تعتبر من المنقولات.
اما المباني التي لا يمكن نقلها دون تلف فتعتبر عقارا بطبيعتها ، حتى ولو
كانت معدة لمدة قصيرة مثل المعارض[4].
ثانيا
- تقسيم العقارات بطبيعتها :
تنقسم العقارات بطبيعتها الى ثلاثة اشياء ( اراضي ، مباني ، نباتات) و
توضيح ذلك فيما يأتي:
1- الاراضي
:
تعتبر الاراضي بجميع
انواعها من العقارات بطبيعتها ، سواء كانت اراضي زراعية او صحراوية او معدة للبناء
، وسواء كانت في المدن او القرى او مجاورة لساحل البحر او النهر، وبصرف النظر عن
قيمتها المالية[5].
ويترتب على اعتبار الاراضي من العقارات بطبيعتها ، ما
يلي:
اولا - ان ما يوجد في باطنها يعد من العقارات فمثلا تعد المناجم والمحاجر من
العقارات بطبيعتها طالما انها متصلة بالأرض ، مع ملاحظة ان ما يستخرج منها من
معادن او خامات او احجار يعتبر من المنقولات بمجرد فصله عنها[6].
ثانيا- لا تعد الكنوز والآثار المدفونة في باطن الارض من العقارات ، حيث تحتفظ بصفتها كمنقولات ، فهذه الاشياء لها ذاتية مستقلة حيث لا تتصل بالأرض اتصال قرار[7].
2- المباني: تعتبر المباني ايا كان طبيعتها وأيا كان الغرض منها
عقارات بطبيعتها اذا اتصلت بالأرض اتصال قرار ، والمباني تشمل دور السكن والمخازن
والمصانع والمنشآت الثابتة فوق الارض او تحتها كالخزانات والقناطر والجسور
والانفاق والآبار وغيرها.
ويلاحظ ان مدة استقرار المباني لا تؤثر في كونها من العقارات ن فالمباني التي تقام
مدة المعرض ثم تزال تعتبر من العقارات بطبيعتها.
كما يلاحظ ان كافة الاجزاء المكونة للمبني والمتصلة به تعتبر من
العقارات مثل الشبابيك والابواب والمصاعد[8].
3- النباتات: يدخل في وصف العقارات بطبيعتها النباتات المتصلة بالأرض
بحيث لا يجوز نقلها من مكانها دون تلف، فالأشجار والمزروعات المتصلة بالأرض
والمحاصيل والثمار الموجودة على فروعها والمتصلة جذورها بالأرض تعتبر من العقارات[9].
اما اذا انفصلت النباتات عن الارض كالأشجار بعد قطعها
والمحاصيل والثمار بعد جنيها ، فإنها تصبح من المنقولات.
ويلاحظ ان النباتات التي توضع في الاوعية لا تعد من العقارات لأن الاوعية لا تتمتع
بعنصر الثبات في الارض[10].
كما يلاحظ ان مدة بقاء النبات في الارض او الغرض من زراعتها او شخص الزارع ، فهذه
الامور كلها ليس لها تأثير على اعتبار النبات من العقارات بطبيعتها، ففي كل تلك
الحالات يعتبر النبات من العقارات طالما اتصف بالثبات في الارض.
الفرع الثاني
العقارات بالتخصيص
اولا
- تعريف المشرع للعقارات بالتخصيص :
بعد ان حدد المشرع مفهوم العقارات في الفقرة الاولى من
المادة 39 مدني ، واتخذ معيار الثبات للدلالة على العقارات ، فقد عطف على ذلك
بالفقرة الثانية من المادة المذكورة ، فقرر مفهوم العقار بالتخصيص حيث نصت على ان
" ومع ذلك يعتبر عقاراً بالتخصيص، المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه،
رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله.".
ويتضح من نص الفقرة ان العقارات بالتخصيص هى منقولات في
الاصل ولكنها خصصت لخدمة عقار او استغلاله ، كالمواشي والآلات والمفروشات فهي
منقولات بطبيعتها ولكن تخصيصها لخدمة عقار او استغلاله يجعلها عقارات بالتخصيص[11].
كما يتضح من نص الفقرة ان هناك شروط وضعها النص حتى يكتسب المنقول وصف العقار بالتخصيص، فما هى هذه الشروط؟
ثانيا-
شروط اكتساب المنقول صفة العقار بالتخصيص:
1- ان
تكون ملكية العقار والمنقول لمالك واحد:
يجب ان يكون مالك العقار هو مالك المنقول ، فإذا كانت
السيارة المخصصة لخدمة مصنع مستأجرة فلا تكتسب صفة العقار بالتخصيص لأنها ليست
مملوكة لمالك المصنع. كما ان الاشياء المستعارة من الغير لخدمة الارض مثلا كالآلات
الزراعية لا تكتسب وصف العقار بالتخصيص لأنها ليست مملوكة لمالك الارض[12].
2- ان
يكون المنقول مخصص لخدمة العقار:
يجب ان يقوم المالك بتخصيص المنقول لخدمة العقار ، فإذا
قام شخص غير المالك بتخصيص المنقول لخدمة العقار فلا يعد هذا الشيء عقارا
بالتخصيص.
كما يلاحظ ان المنقول يجب ان يكون مخصص لخدمة العقار ذاته ، وليس
لخدمة صاحب العقار ، فمثلا "
الاثاث" الذي يضعه مالك العقار لاستعماله الشخصي لا يعد عقارا بالتخصيص، لان
الاثاث تم وضعه لخدمة شخص صاحب العقار وليس لخدمة العقار ذاته. وبمثال معاكس
، فالأثاث الذي يضعه مالك الفندق لخدمة الفندق واستغلاله تعتبر عقارات بالتخصيص
لأنها تخدم العقار وليس صاحب العقار[13].
المبحث الثاني
المنقولات و آثار تميزها عن العقارات
يقصد بالمنقولات كل الاشياء المالية التي يمكن نقلها من
مكان لآخر دون تلف ، وقد تكون المنقولات مادية مثل الثمار او معنوية مثل حق المؤلف
( الفرع الاول) ، ويترتب على تصنيف الشيء الى منقول او عقار مجموعة من الآثار
القانونية ( الفرع الثاني).
الفرع الأول
مفهوم المنقولات
واقسامها
يمكن تعريف المنقولات بأنها كل ما يمكن نقله من مكانه
دون تلف ، وهذا التعريف يستنتج من نص الفقرة الاولى من المادة 39 مدني.
ويمكن تقسيم المنقولات الى :
1-
منقولات بطبيعتها :
وهى كل شيء مستقر ويمكن نقله من مكانه دون تلف مثل الحيوانات والسيارات والسفن والطائرات والكتب والبضائع والمأكولات ، بالإضافة الى الاشياء المعنوية مثل المصنفات والعلامات التجارية والاختراعات[14].
2-
المنقولات بحسب المآل :
قد يعامل القانون العقار بطبيعته في بعض الاحيان معاملة
المنقول اذا كان من المتوقع ان يصير العقار منقولا ، فيسمى العقار في هذه الحالة
منقولا بحسب المآل[15].
فالمنقول بحسب المآل عبارة عن اشياء بحسب طبيعتها عقارات ، ولكنها ستفقد صفتها
كعقار في وقت قريب بمجرد انفصالها عن الارض.
فالمشترع يفترض ان الشئ منقول مع انه عقار بطبيعته ،
والحكمة من ذلك هى تطبيق احكام المنقول بالنسبة له مما يؤدي الى تخفيف قيود التصرف
في العقار، مثل المباني المبيعة انقاضا ( فالمباني عقارات بطبيعتها ومع ذلك اذا تم
بيعها بقصد هدمها ، فإن البيع يعتبر ورد على منقول بحسب المآل) وبالتالي تسري
عليها احكام بيع المنقول.
ومن امثلة ذلك ايضا الاشجار المعدة للقطع والمحصولات
الزراعية المعدة للحصاد ، فهذه الاشياء تعتبر من العقارات الا انها ستتحول الى
منقولات بحسب المآل.
الفرع
الثاني
اهمية
التفرقة بين المنقول والعقار
يترتب على التفرقة بين المنقول والعقار عدد من الآثار القانونية ، من اهمها
ما يلي[16]:
اولا
–نقل الملكية:
لا تنتقل الملكية في العقارات الا بتسجيلها وفقا للقواعد
والاجراءات المحددة في الجهة المختصة بوزراة العدل، في حين تنتقل ملكية المنقولات
بمجرد العقد اذا كانت معينة بالذات او بالافراز اذا كانت المنقول من المثليات.
ثانيا-
الحيازة :
لا تكفي الحيازة في العقار لتنتقل ملكيته بل يجب ان
تستمر الحيازة مدة معينة تصل الى خمسة سنوات او خمسة عشر سنة بحسب الاحول يسمح
بمضي هذه المدد بانتقال الملكية استنادا الى الحيازة . اما في المنقول فإن الحيازة
بحسن نية تمثل سند للحائز في ملكيته ، ويقال في ذلك قاعدة قانونية وهى "
الحيازة في المنقول سند الملكية".
ثالثا-
حق الشفعة :
حق الشفعة خاص بالعقارات ، ولا يطبق على المنقولات.
رابعا-
الحقوق العينية الواردة على الاشياء :
الحقوق العينية
لا ترد الا على عقار مثل حق السكني وحق الحكر وحق الارتفاق وكذلك الحقوق العينية
التبعية مثل الرهن الرسمي وحق الاختصاص ، وهذه الحقوق لا يمكن ان ترد على
المنقولات.
خامسا-
الاختصاص القضائي:
ترفع الدعاوى المتعلقة بحق عقاري امام المحكمة التي يقع
العقار في دائرتها ، وفيما عدا دعاوى العقارات ترفع الدعاوى القضائية امام المحكمة
التي يوجد في دائرتها موطن المدعى عليه ، فالمنقول بطبيعته او حسب المآل من
الصعوبة تحديد موقع ثابت له ، وبالتالي فإن الدعاوى القضائية بشأنه تخضع للقاعدة
الاصلية في الاختصاص القضائي اي بمحكمة المدعى عليه[17].
سادسا- اجراءات التنفيذ الجبري: وفقا للإجراءات القانونية للتنفيذ فإن اجراءات التنفيذ على العقار معقدة مقارنة بإجراءات التنفيذ على المنقولات[18].
الخاتمة
تناول هذا البحث موضوع العقار والمنقول باعتبارهما احد تقسيمات محل الحق من
حيث ثباتها ، حيث طرحت تساؤلات حول مفهوم العقار والمنقول واهمية التفرقة بينهما،
لذلك فقد تم تقسيم البحث الى مبحثين ، تناول المبحث الاول مفهوم العقار وانواعه ،
وقد تم تحديد مفهوم العقار بحسب المادة 59 من القانون المدني القطري وكذلك تم عرض
بعض الاراء الفقهية التي لم يختلف فيها مفهوم العقار عما ورد في القانون . كما
تطرق المبحث الاول الى انواع العقارات وهى عقارات بطبيعتها وعقارات بالتخصيص وهى
منقولات بحسب ولكن لاستخدامها في استغلال العقار فقد اصحبت عقارات بالتخصيص.
وفي المبحث الثاني تناولت مفهوم المنقول في القانون المدني وانواعه وهى منقولات بطبيعتها ومنقولات بحسب المآل وهى نوع من العقارات سوف تتحول الى منقولات في المستقبل ، وختمت المبحث باهم الاثار القانونية المترتبة على التفرقة بين المنقول والعقار واهمها كان في كيفية انتقال الملكية في العقار وهى بالتسجيل او بالتقادم الطويل فيما تنتقل ملكية المنقول بالحيازة حسنة النية ، كما يطبق حق الشفعة في العقارات دون المنقولات ، كما ان الاختصاص القضائي بدعاوى العقارات للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار ، فيما تقع محكمة المنقولات في الدائرة التي يقع فيها موطن المدعى عليه.
1- احمد شوقي
عبدالرحمن ، النظرية العامة للحق ، المطبعة العربية الحديثة ، 1988م.
2- جلال محمد
ابراهيم، المدخل لدراسة القانون " نظرية الحق " الجزء الثاني، دار
النهضة العربية ، القاهرة ، 1985م.
3- حسام الاهواني،
مقدمة في القانون المدني " نظرية الحق " ، دار النهضة العربية ، 1973م.
4- عبدالمنعم
البدراوي ، المدخل للعلوم القانونية " النظرية العامة للقانون والنظرية
العامة للحق ،دار الكتاب الجامعي، القاهرة، 1962م.
5- رمضان ابو
السعود ، المدخل لدراسة القانون " نظرية الحق " ، منشأة المعارف ،
الاسكندرية ، 1997
6- محمد شكري
سرور، النظرية العامة للحق ، دار الفكر العربي، 1979م.
7- مصطفى محمد
الجمال ، النظرية العامة للقانون ، الدار الجامعية ، 1987م.
8- نبيل سعد ، المدخل
الى القانون" نظرية الحق " ، منشورات الحلبي الحقوقية، 2010م.
[1] تنص المادة 59 من القانون
المدني على ان " 1- كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن
نقله منه دون تلف أو تغيير في هيئته فهو عقار. وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول.
2- ومع ذلك يعتبر عقاراً بالتخصيص، المنقول الذي يضعه
صاحبه في عقار يملكه، رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله.
3- ويعتبر مالاً عقارياً كل حق عيني يقع على عقار.
ويعتبر مالاً منقولاً كل ما عدا ذلك من الحقوق المالية.
[2] نبيل سعد ، المدخل الى القانون" نظرية الحق " ،
منشورات الحلبي الحقوقية، 2010، ص 243.
[3] احمد شوقي عبدالرحمن ، النظرية
العامة للحق ، المطبعة العربية الحديثة ، 1988، ص 138.
[4] مصطفى محمد الجمال ، النظرية
العامة للقانون ، الدار الجامعية ، 1987 ، ص 381.
[5] حسام الدين الاهواني ، مقدمة
في القانون المدني " نظرية الحق " ، دار النهضة العربية ،القاهرة ،
1973،ص 338.
[6] جلال محمد ابراهيم، المدخل
لدراسة القانون " نظرية الحق " الجزء الثاني، دار النهضة العربية ،
القاهرة ، 1985، ص 299.
[7] عبدالمنعم البدراوي ، المدخل
للعلوم القانونية " النظرية العامة للقانون والنظرية العامة للحق ،دار
الكتاب الجامعي، القاهرة، 1962، ص 754.
[8] احمد شوقي عبدالرحمن ، النظرية
العامة للحق ، المطبعة العربية الحديثة ،القاهرة ، 1988، ص 139.
[9] حسام الاهواني، مقدمة في القانون المدني " نظرية الحق " ، دار النهضة العربية ، مرجع سابق، ص 340.
[10] عبد المنعم البدراوي ، ، المدخل
للعلوم القانونية " النظرية العامة للقانون والنظرية العامة للحق ، مرجع
سابق، ص 754.
[11] مصطفى الجمال ،النظرية
العامة للقانون ، الدار الجامعية ، القاهرة ، 1987، ص 381.
[12] حسام الاهواني ، مقدمة في القانون المدني " نظرية الحق " ، دار النهضة العربية، مرجع سابق، ص 344.
[13] عبدالمنعم البدراوي ، المدخل للعلوم القانونية " النظرية العامة للقانون
والنظرية العامة للحق ، مرجع سابق، ص
761.
[14] محمد شكري سرور، النظرية العامة للحق ، دار الفكر العربي، ص 265.
[15] نبيل سعد ، المدخل الى القانون" نظرية الحق "،مرجع
سابق ، ص 243.
[16] نبيل سعد ، المدخل الى
القانون" نظرية الحق "، مرجع سابق ، ص 244.
[17] رمضان ابو السعود ، المدخل
لدراسة القانون " نظرية الحق " ، منشأة المعارف ، الاسكندرية ،
1997، ص 186
[18] محمد شكري سرور، النظرية
العامة للحق ، مرجع سابق ، ص 266
تعليقات
إرسال تعليق